如何评估二手商铺的投资回报率？

投资二手商铺时，除了看表面价格，怎么才能准确算出实际能赚多少钱呢？

一、先掌握核心计算公式

评估投资回报率的基础是租金回报率，公式为：（年租金收入÷商铺购买总价）×100%。比如花200万买的商铺，每年租金12万，那租金回报率就是6%。
但要注意，年租金收入得扣除物业费、维修费等支出，比如每年杂费1万，实际年收益就是11万，回报率则为5.5%。
为什么要扣除杂费？因为这些是持有商铺必须花的钱，不算进去会高估实际收益。

二、拆解影响回报率的关键因素

| 因素 | 评估要点 | 对回报率的影响 | |------------|-----------------------------------|---------------------------------| | 地段 | 临街与否、商圈成熟度、人流量 | 成熟商圈租金高但总价也高，需平衡 | | 租金稳定性 | 过往出租记录、租客类型 | 长期稳定出租比短期高租金更可靠 | | 产权情况 | 剩余产权年限、是否有抵押纠纷 | 产权清晰可降低后续转让风险 | | 周边规划 | 未来是否有地铁、商场等配套落地 | 利好规划能提升租金上涨潜力 |

作为历史上今天的读者，我发现现在很多人忽视周边规划的影响。比如去年家附近的商铺，因为地铁开通，租金半年内涨了15%，回报率直接提升了1个百分点。

三、实操中要算清“隐性成本”

购买二手商铺还有不少“隐藏开销”，必须算进总成本：
- 税费：包括契税（3%-5%）、增值税及附加、个税等，一套200万的商铺，税费可能高达15-20万。
- 装修改造费：如果前租客留下的装修不适用，重新装修可能要花5-10万，这笔钱会直接拉低初期回报率。
- 空置期成本：商铺不可能一直满租，假设每年空置1个月，年租金就会少收1/12，回报率也会跟着下降。

四、结合市场行情动态调整评估

不同城市、不同类型的商铺，合理回报率区间不同。一线城市核心商圈回报率多在4%-6%，三四线城市成熟地段可能在6%-8%。
怎么判断回报率是否合理？可以对比同商圈同类型商铺的平均回报率，如果看中的商铺低于平均水平，就要谨慎考虑是否存在硬伤，比如位置偏僻、户型不规则等。
疫情后消费习惯更偏向社区周边，社区商铺的租金抗跌性比大型商场内铺更强，评估时可以多关注这类商铺。

五、别忘了长期增值的“转售收益”

除了租金，商铺未来转售时的差价也是收益的一部分。评估时要考虑：
- 周边房价涨幅：商铺增值通常和所在区域房价走势挂钩，区域房价涨得快，商铺转售时更易溢价。
- 流通性：面积太大或太小的商铺转售难度高，一般50-100平米的商铺流通性较好，转手时更方便。

从实际情况看，近五年二手商铺的转售周期平均在1-3年，流通性差的商铺可能要等更久，这期间的持有成本会进一步影响整体收益。

投资二手商铺不能只看眼前的租金，要把买入、持有、卖出全流程的成本和收益都算进去。未来5年，能满足社区便民服务、体验式消费的二手商铺，投资回报率会更有保障，评估时不妨多关注商铺的业态适配性。